Chiria îți dă libertate, dar nu și stabilitate. Principalul avantaj în cazul chiriei este acela că nu ești legat de un loc, te poți muta de câte ori vrei, într-o zonă mai bună sau în altă țară, oriunde primești o ofertă mai bună, sau, acum cu telemunca, poți lucra de la mare sau din vârf de munte.
| Interviu realizat de Corina Taraș-Lungu |
Creditele imobiliare au fost anul trecut la un maxim istoric. Cum ne explicăm acest fenomen într-o perioadă de instabilitate socio-economică?
Anul trecut a fost cerere foarte mare pentru credite ipotecare. Oamenii au vrut să-și schimbe situația locativă din diferite motive – au văzut că nu pot face față în pandemie cu toții îngrămădiți în vechile locuințe (copii cu școala online, părinți care au lucrat mai mult de acasă) și au vrut ceva mai mare. Apoi, stând mai mult în locuințe, au avut nevoie de un spor de confort, de facilități aproape pentru activități în aer liber sau propriul spațiu de curte. Alții s-au mutat în afara orașului sau chiar în orașe mai îndepărtate, atât timp cât se putea lucra de oriunde. În perioada de pandemie, oamenii nu au mai consumat așa de mult pe vacanțe, transport, distracție, întâlniri, festivaluri, nunți, haine etc. Și au economisit foarte mult, chiar mai mult decât s-au împrumutat. Iar aceste economii unii le-au folosit pentru un avans. Dar au fost economii forțate de această pandemie. Apoi dobânzile au fost (și încă sunt) foarte scăzute la creditele noi. Accesul la creditare este încă foarte facil. Cei care lucrează în domenii care nu au fost afectate de pandemie au realizat că se încadrează ușor la un credit ipotecar pe termen lung, atât prin programul Noua Casă (care permite să îți cumperi o locuință de maxim 140.000 euro), cât și direct la un credit ipotecar, cu costuri mici. Această cerere crescută pe piața imobiliară a făcut ca prețul locuințelor să crească de la lună la lună – mai ales în orașele mari și în apropierea acestora. Prețurile la locuințe depind de cerere-ofertă, de costul materialelor de construcție, al forței de muncă din construcții și de accesul oamenilor la finanțare. Or, cererea de locuințe (în special noi) este crescută, oferta de locuințe noi insuficientă (chiar dacă sectorul construcțiilor nu a fost afectat de pandemie) și fondul locativ este învechit. În plus, constructorii dau vina pe materialele de construcție, care s-au scumpit, unele chiar s-au dublat. Se fac foarte multe tranzacții în piață, fiindcă sunt mulți bani în piață și, astfel, prețurile sunt în creștere în continuare.
Simțul proprietății pare important pentru sentimentul de siguranță în familiile românești. Dintre cei care obțin credite, cei mai mulți au copii sau vor să se „așeze” la casa lor înainte?
Este și o problemă de mentalitate. Pe lângă confortul pe care ți-l dă propria casă, românii se simt mai realizați și mai în siguranță dacă sunt proprietari. Iar părinții insistă, pun presiune pe tineri. Dar până când casa devine a lor, ei au un credit și dacă nu își plătesc rata, pot pierde casa. Și pot pierde și avansul pe care l-au dat la credit. Apoi mai sunt și persoane care spun: vreau să cumpăr o casă, să o las moștenire copiilor mei. Dar până când tu plătești acea casă, tu lași moștenire un credit, o datorie. Să fii conștient că trebuie să duci până la capăt acel credit ca să devii proprietar. Pentru că altfel poți să o pierzi, oricând nu mai poți să plătești creditul. De aceea, trebuie să te gândești bine înainte la ce ai nevoie și ce îți dorești. Iar apoi să îți faci toate calculele și să nu te bagi în ceva ce nu poți susține sau care îți aduce mai mult disconfort decât confort, atât pe termen scurt, cât și pe termen lung.
Într-una din aparițiile TV spuneați că românii ar trebui să se gândească la „câtă casă își permit” înainte să obțină un credit. Totuși, prețurile imobiliarelor au crescut constant în ultimii ani, iar salariile medii nu au putut ține pasul. Cei mai mulți nu și-ar permite, deci, o casă. Care sunt riscurile pe termen lung?
Da, este greșit să mergi la bancă și să spui cât credit maxim pot lua cu venitul meu. Mai întâi îți faci tu propriile calcule. Un credit nu trebuie să fie o povară. Dacă faci un credit pentru a deveni proprietar, nu ești neapărat mai fericit, iar pentru următorii 20-30 ani tu nu deții o casă, ci un contract. Acum dobânzile sunt mici și există tentația să te îndatorezi la maxim, cât îți permite venitul (40% este gradul maxim de îndatorare permis, chiar 45% pentru prima locuință). Însă dobânzile pot și crește, iar în 10-20-30 ani rata la credit ți se poate dubla. De aceea, atenție la supraîndatorare. Nu te împrumuta mai mult de 20-25% din venit. Sau, cum spunea Eugeniu Carada, fondatorul BNR, să nu te împrumuți niciodată mai mult de jumătate din ceea ce poți plăti ușor. Să pleci întotdeauna de la întrebarea: câtă casă îmi permit? Pentru o rată de 25% din venit pentru un credit cu avans de 15%, de fapt îți permiți o casă echivalentul a 4 salarii anuale ale familiei. Deci poți pleca cu căutările de la această sumă. Și nu te grăbi, că nu se termină casele, indiferent de câtă presiune vor pune pe tine vânzătorii și dezvoltatorii. Cauți până găsești casa potrivită la prețul potrivit – și negociază cât poți de mult, fiindcă prețul cu care o cumperi face diferența. Apoi este important să faci exercițiul plății acelei rate timp de cel puțin un an, într-un cont separat – fiindcă dacă tu nu poți pune deoparte bani lunar acum, de ce crezi că vei putea face asta pentru următorii 20-30 ani, neîntrerupt? Dă un avans cât mai mare (ca să te îndatorezi cât mai puțin) și rambursează creditul anticipat într-o perioadă cât mai scurtă (deci rambursări anticipate mai ales la începutul creditului, cu reducerea perioadei de creditare, nu a ratei lunare), de câte ori poți și cu orice sumă, ca să plătești cât mai puține dobânzi și comisioane băncii și să scapi cât mai repede de datorie. Cei interesați să compare toate creditele imobiliare oferite de băncile din România le găsesc comparate zilnic pe FinZoom.ro
Chiriile sunt într-un cuantum comparativ cu rata lunară a unui credit ipotecar. Ăsta e unul dintre argumentele forte al celor care obțin un credit. Aveți ceva de zis în favoarea chiriilor?
Nu ar trebui făcut doar un calcul pur aritmetic între chirie și rată. Decizia ține atât de nevoie și dorință, cât și de putință. Chiria îți dă libertate, dar nu și stabilitate. Principalul avantaj în cazul chiriei este acela că nu ești legat de un loc, te poți muta de câte ori vrei, într-o zonă mai bună sau în altă țară, oriunde primești o ofertă mai bună, sau, acum cu telemunca, poți lucra de la mare sau din vârf de munte. Apoi, nu ai cheltuieli cu reparațiile, nu dai bani pe mobilier. Și nici nu trebuie să ai mulți bani și economii, ca în cazul în care vrei să cumperi propria casă. Dacă ești tânăr, stai întâi cu chirie, ca să testezi mai multe locuri și să înțelegi ce îți dorești pe termen lung. Dezavantaje: când ai o familie deja vrei propriul spațiu, pe care să-l decorezi cum vrei. Pentru unele familii casa chiar este un liant, un loc unde începi să te gândești la copii, un loc care vă aparține, care oferă stabilitate. În plus, aveți un scop comun pentru care economisiți bani lunar, deveniți mai responsabili.
Ce este un fond de siguranță? E o variantă la îndemâna oricui?
Fondul de siguranță este o rezervă de 3 salarii (sau 6 salarii, daca ai și rate la bancă), bani pe care să îi ai puși deoparte pentru perioade mai grele: ți s-au diminuat veniturile sau nu mai ai temporar job, te îmbolnăvești etc. Ca să nu fii nevoit să te împrumuți pentru cheltuielile curente în acele perioade sau pentru a-ți plăti ratele la creditele deja existente, pentru a nu fi nevoit să lichidezi alte investiții, forțat de nevoie și astfel să pierzi dobânda/randamentul acumulat sau să vinzi în pierdere, fiindcă ești obligat să faci rapid rost de bani. Unele investiții chiar nu le poți lichida – de exemplu, o proprietate imobiliară nu o poți vinde peste noapte, nici chiar dacă o vinzi la jumătate de preț. Fondul de siguranță este ca temelia unei case. Degeaba construiești tu pereți frumoși, solizi; dacă nu ai temelie, aceștia se pot dărâma la prima intemperie. Fondul de siguranță îl poți ține în lei sau euro, la bancă, undeva unde să ai acces rapid la ei la nevoie, dar de care să nu te atingi decât în situații speciale.
Cât de importante sunt sursele de venit pe care le putem obține acum de multe ori de acasă, din fața calculatorului?
Este importantă orice sursă de venit suplimentar, pentru a sta pe cât mai multe picioare financiare și a nu depinde doar de un singur venit/salariu, care poate dispărea peste noapte. Și cu atât mai mult sunt importante veniturile suplimentare pentru care nu avem și costuri în plus. Cele care ne aduc, de exemplu, comisioane din vânzări pentru un job pe care oricum îl facem sau poți să ții cursuri online pentru diverse lucruri pe care știi să le faci, să oferi consultanță online sau să monetizezi o pasiune pentru care oricum aloci foarte mult timp… De exemplu, ești pasionat de gătit, deja ești într-o comunitate de oameni care vorbesc de aceleași lucruri, faceți schimb de rețete, ai deja aparatură/vase speciale în care ai investit deja, deci îți poți face un blog, te filmezi gătind, faci poze cu ce gătești, trimiți rețete, poți ține cursuri de gătit online la companii sau live pe blog, poți promova parteneri care îți furnizează ingrediente etc.
Cât de mare profit aduc proprietățile imobiliare?
Media este de 7-8% randament, dar diferă foarte mult. Important este să îți faci un calcul în momentul când cumperi acea locuință, în cât timp vei recupera banii investiți. Și formula pentru a afla prețul corect este: chiria anuală înmulțită cu 15 ani minus 20%. Te uiți cât este chiria medie în zona unde cumperi și pe aceasta o folosești la calcul. Se scad 20% pentru costurile cu eventuale reparații, amenajări și faptul că vei avea perioade în cei 15 ani când nu găsești chiriași. Apoi profitul cel mai mare îl faci la momentul cumpărării – să negociezi un preț cât mai bun. Investiția în imobiliare este preferată de români fiindcă este mai ușor de înțeles decât investiția de pe piața de capital spre exemplu. Ei au senzația că este mai ușor de controlat și, chiar dacă sunt perioade când nu au chiriași, știu că nu pierd proprietatea. Oricum, suntem țara din UE cu procentul cel mai mare de proprietari: peste 95%.
Irina Chițu are o experienţă de 15 ani în domeniul educației financiar-bancare. A lansat în 2006 ghidul financiar FinZoom.ro, care monitorizează activ şi analizează imparţial piața financiară, oferă consultanță gratuită privind produsele şi serviciile bancare şi nebancare, derulează proiecte educative şi organizează dezbateri pe teme financiar-bancare. FinZoom.ro este câștigătorul premiilor Internetics „Cel mai Bun Site de Servicii Financiare”.
Pingback: Oameni / Case / Orașe - Revista Cultura